Urząd Morski broni brzegu morza w Ustce. Pozwolenia na budowę zawieszone

Inwestorzy, którzy nabyli grunty objęte MPZP „Wczasowa i okolice” mogą mieć problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Wczasowa i okolice” na wniosek Urzędu Morskiego w Gdyni został zaskarżony przez Wojewodę Pomorskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Jeśli nawet MPZP „Wczasowa i okolice” nie zostanie obalony, to w najbliższym czasie wydawanie pozwoleń na budowę najprawdopodobniej będzie zawieszone.

Inicjatorem postępowania jest administracja morska.

- Do Wojewody Pomorskiego wniesiona została prośba o wszczęcie postępowania w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Wczasowa i okolice” w Ustce - mówi Magdalena Kierzkowska, rzeczniczka Urzędu Morskiego w Gdyni, przytaczając kontrowersyjny zapis.

Chodzi o zapis paragrafu 18, karta terenu nr 05 o brzmieniu: „ustala się dla nowo projektowanej zabudowy nie mniej niż 3 kondygnacje nadziemne z wyłączeniem obiektów typu: basen, hala sportowa itp.”

Do uchwalenia MPZP "Wczasowa i okolice" usteccy radni przystąpili we wrześniu 2011 roku. Uchwalili go w grudniu 2013 roku. Uchwała weszła w życie 14 lutego 2014 roku. Obszar objęty planem obejmuje działki leżące po obu stronach ulicy Wczasowej z wyjątkiem fragmentu na wschód od Traktu Solidarności.

Karta terenu numer 05 dotyczy gruntów o powierzchni 26,24 hektara po obu stronach ulicy Wczasowej. Ich funkcję MPZP określa jako „tereny usług związanych z uzdrowiskiem”. W tej części uchwała określa sporną wysokość projektowanej zabudowy nie niższą niż trzy kondygnacje, co oznacza wręcz zakaz budowania niższych obiektów. Natomiast w górę można wznosić budynki, „ile grunt udźwignie”.

- Zapis ten budzi wątpliwości szczególnie w kontekście ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której jeden z przepisów stanowi między innymi, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo maksymalną wysokość zabudowy – wyjaśnia Magdalena Kierzkowska. - Brak określenia w planie maksymalnej wysokości zabudowy daje inwestorom nieograniczoną niczym możliwość planowania zabudowy, o wysokości nawet 180 metrów, w pasie nadbrzeżnym, w bezpośrednim sąsiedztwie pasa technicznego i brzegu. Takie działania miałyby znacząco negatywny wpływ na kondycję lasów glebochronnych pasa technicznego. 

Wyjaśnijmy, że podstawową funkcją lasów glebochronnych jest ochrona terenu przed osuwaniem się, erozją wodną i wietrzną gleby oraz obrywaniem się skał. Lasy te rosną najczęściej na stromych zboczach, w jarach, wąwozach, a także na wydmach. Takich jak w Ustce.

Wojewoda Pomorski zgodził się z wnioskiem Urzędu Morskiego w Gdyni i zaskarżył w części uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Wczasowa i okolice”.
- Informacja ta wpłynęła do organu stanowiącego, czyli Rady Miasta Ustka. Na sesji w grudniu 2021 roku upoważniono przewodniczącą Lenę Iwan-Kucię do reprezentowania rady w sprawie skargi – mówi Eliza Mordal, rzeczniczka usteckiego ratusza. - Obowiązkiem rady jest przekazanie skargi Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu. Zaskarżanej uchwale Wojewoda Pomorski zarzuca naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego „Wczasowa i okolice” poprzez pominięcie w treści planu ustaleń związanych z wysokością zabudowy.

Eliza Mordal podkreśla, że „uchwała podejmowana w 2013 roku podlegała uzgodnieniom z Urzędem Morskim i została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego bez uwag ze strony organu nadzoru”, czyli urzędującego wówczas wojewody. To oznacza, że przed uchwaleniem MPZP administracja morska nie miała zastrzeżeń dotyczących wysokości, a po jego uchwaleniu – wojewoda, który ocenia zgodność uchwały z prawem. Stało się to dopiero po przeszło 11 latach od rozpoczęcia prac nad MPZP i po ośmiu od jego wejścia w życie.

- Skarga została przekazana do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wraz z negatywnym stanowiskiem ze strony miasta – zaznacza Eliza Mordal.

To z kolei oznacza, że przewodnicząca rady Lena Iwan-Kucia będzie bronić planu przed uchyleniem. Na przestrzeni wielu lat kolejni burmistrzowie Ustki i kolejni radni byli zgodni: ulica Wczasowa to tereny przeznaczone pod inwestycje. Niedawne sprzedaże gruntów zasiliły budżet miasta wielomilionowymi kwotami, a nowe obiekty zaowocują podatkami.

W słupskim starostwie pojawił się pierwszy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę wieżowca. (Nie wydano go jeszcze przed zaskarżeniem MPZP ze względu na braki formalno-prawne, sprawa jest na etapie uzgadniania projektu). Jednak w każdej chwili mogą pojawić się kolejne wnioski inwestorów, którzy kupili ziemię, już wycięli na niej sosnowy las, przygotowując się do budowy.

Czy w sytuacji zaskarżenia planu będą wydawane pozwolenia na budowę?
– Wydanie pozwolenia na budowę jest możliwe. Dopiero gdy zostanie podjęta decyzja o uchyleniu planu miejscowego, organ architektoniczno-budowlany nie wyda pozwolenia na budowę. Jednak z uwagi na powziętą informację, iż plan miejscowy zaskarżono, w przypadku wpływu wniosku o pozwolenie na budowę organ przeanalizuje możliwość zawieszenia postępowania – odpowiada na nasze pytania Katarzyna Ciechanowicz, rzeczniczka Starostwa Powiatowego w Słupsku.

Tymczasem nieoficjalnie mówi się, że sprawa wiąże się z bliskością tarczy antyrakietowej w Redzikowie, wokół której w promieniu 35 kilometrów istnieje zakaz wznoszenia budynków o określonych wysokościach. Planowane usteckie wieżowce 16- i 17- metrowe sięgałyby 50 metrów.